Välkommen till
Kungsbackasenioren
Den nya bostadspolitiken:
Problembeskrivning:
Om du upptäcker att du rider en död häst är den bästa strategin att kliva av. Ordspråk från Dakota-indianerna.
Jag köpte ett hus i början av 1990 talet och betalade 1 million. Sålde det förra året och fick 4 millioner. Jag bodde gratis under 25 år. Nu har jag en hyresrätt i Björkris och betalar 10 000 kr/månad i hyra. Jag som trodde att man kunde bo gratis.
Hur har det kunnat bli så här? Riksbanken har i uppdrag att hålla inflationen på 2 procent. Ett hus på 4 millioner stiger i värde med 80 000 kr på grund av inflationen. Det är vad det kostar att bo om man har rimliga lån. Inflation och därmed värdestegring är ett politiskt beslut och inget som bara råkar inträffa.
Allt detta är felaktigt. Huset stiger inte i värde det är pengarna som blir 2 procent mindre värda. Det är viktigt att förstå denna skillnad om man skall lösa bostadskrisen.
Nu betalar jag alla kostnader plus vinst till fastighetsägaren. All ”värdestegring” stannar dessutom hos fastighetsägaren.
Förutom mekanismen vinst penningvärdesförsämring måste vi förstå hur marknaden fungerar.
Marknadskrafterna kräver att efterfrågan skall vara större än tillgången. I ett samhälle helt styrt av marknaden har alla inte råd med sjukvård, skola eller boende. I Sverige har samhället någorlunda grepp och sjukvård och skola genom stor egen verksamhet som inte tillåter marknadskrafterna att agera fritt. Alla har en sjuksäng och en skolbänk.
Boendet är till stor del överlämnat till marknaden med förödande resultat och tafatthet. Marknaden styr: Byggherrarna bygger bostadsrätter dyrt och lyxigt för att maximera vinsten. Man bygger inte mer än vad den mest kapitalstarka delen av marknaden mäktar med att köpa. Tafatthet: Amorteringskrav för att hålla nere efterfrågan. I motsatt riktning ökande bostadstillägg till pensionärer för att de skall kunna efterfråga dyrare lägenheter. Investeringsstöd. Fastighetsbeskattning med uppskovsregler. mm mm.
Ingen politiker vågar ta i denna soppa. Det finns allt för många gynnade fastighetsägare i valmanskåren.
Läs FN-rapporten The Shift. "Bostäder är en mänsklig rättighet istället för en handelsvara."
Klicka här för att läsa delar av rapporten. Rapporten har varit vägledande för detta dokument. De kursiva delarna är de mest tongivande.
Har du vänner på banken bor du gratis. I annat fall betalar du 10 000 kr/månaden för att bo. En bostadspolitik som sliter sönder samhället. Tudelar samhället. Hur möter man detta idag? Svar: Fler poliser och fler platser på fängelserna. Hur borde man möta det? Svar: Gör boendet i en hyresrätt mer likvärdigt med att bo i en bostadsrätt/villa.
Läs utdrag ur riksbankschefens tal. Han talar om insiders och outsiders.
Citat: "Är det rimligt att dagens bostadsmarknad, med alla sina brister, bevaras för att den grupp i samhället som äger sina bostäder ska se sina förmögenheter öka på bekostnad av de grupper som får det allt svårare att överhuvudtaget köpa en bostad?"
För att åstadkomma en bättre situation för kommande generationer behöver vi,enligt min uppfattning,skapa en ny, justerad prisjämvikt på bostadsmarknaden. Det skulle även bidra till att minska skillnaderna mellan insiders och outsiders de som har och de som inte har.
Eget boende: Huset stiger i värde (penningvärdet försämras). Du lånar mer och konsumerar bil, båt mm Räntekostnaden stiger. Alternativt att du inte lånar mer utan bygger fastighetskapital.
Leasat boende:
Först leasade bilar: Lånen trappas av i samma takt som bilen minskar i värde. En konstant belåningsgrad genom hela livscykeln.
Vi har en delmängd av detta i kooperativ hyresrätt. Det är som att bygga en engen bilpool. Se Boverket.
Skapa leasade bostäder med en konstant belåningsgrad. Faller penningvärdet fortare än fastighetens värde låna upp till belåningsgraden. Faller penningvärdet mindre än fastighetens värde amortera på lånen. Genom hela fastighetens livscykel har fastigheten en fast belåningsgrad.
Vid årets slut får du förhoppningfullt återbäring. Större om du varit aktsam med fastigheten. Återbäringen skall i första hand användas för att återbetala ev. bostadsbidrag. Dagens system med bostadsbidrag till bostadrätter och egna villor, utan återbetalninskrav vi försäljning med vinst, är misshushållning med skattemedel. Skicka en räkning på bidraget i samband med att försäljningen deklareras.
Återbäringen beskattas för att ge en likformig beskattning av alla boendeformer.
Efter att betalt ev bostadsbidragsskuld kan du välja mellan att ta ut pengarna eller att låta pengarna vara kvar hos fastighetsägaren. Som återbäring hos ex. OK. I senare fallet reduceras hyran med fastighetsägarens lånekostnad. De som låter pengarna stå kvar har en buffert om man ett år måste ta ut en extra utdebitering vid årets slut. Man tar ut sina pengar i samband med flytt. Fastighetsägaren vinst består uteslutande av delar av hyreskostnaden. Som hotellverksamhet. Vinsten ökar med ökad verksamhet.
Redan idag borde det, med lite händighet, gå att ordna en generell återbetalning av bostadsbidrag, som skapat vinst, även för hyresfastigheter. Man får inte peka ut den enskilde bidragstagaren. Återbetalning ökar utrymmet för generösare bostadbidrag som i sin tur minskar gapet mellan att äga och att hyra.
Hyra boende:
Endast andrahandsmarknaden. Hård lagstiftning så att hyran motsvarar kostnaden med en viss vinst.
Jämförelse med bilmarknaden. Skall du ha bil länge köper du eller leasar. Hyr gör du endast kort tid. Vad är skillnaden mellan en leasad husbil på en campingplats och en hyrd villa med tomträtt? Är det bara finansieringen?
Håll uppe byggtakten:
Marknaden har inget samvete. Marknaden jagar maximal vinst i alla lägen. Håll ett jämviktsläge på bostadsmarknaden. Bygg när marknaden försöker minskar byggandet för att öka efterfrågan.
Ta bankerna i örat för att kunna köpa bostad:
Du har för osäkra inkomster. Du är för gammal och har för låg pension. Du har för låg inkomst för att kunna möte en räntehöjning och att inflationen stiger. Bankerna värnar om sina vinster ca 100 miljarder/år. En ofattbar summa. Som jämförelse försvar och samhällets krisberedskap i stadsbudgeten ligger på 50 miljarder.
Inför en typ av stöd som liknar studiemedel för att kunna köpa bostad:
De som av olika anledningar inte har någon vän på banken kan få låna av denna "samhällsbank". Studiemedlen har krav på behov och uppträdande. Krav skall det finnas även här. En sådan banktjänst skulle lösa många av de problem vi har idag. Svårt att flytta hemifrån, oro för framtiden, segregation, trångboddhet mm. Minskande samhällskostnader uppväger mer än väl kreditförlusterna.
Städa i skatter, bruksvärde och bidrag:
Fastighetsskatt, ränteavdrag, bruksvärde (hyresreglering), bostadssubventioner (investeringsstöd), hyresbidrag, sociala kontrakt.
Ta ett samlat grepp om finansieringen av hyresmarknaden. Bygg ett finmaskigt nät baserat på individens behov och fastighetens status.
Investeringsstöd idag 5800 kr/kvm. Massa regler runt detta. Gör om till ett väl tilltaget topplån som alla inom området kan söka. Möt bankerna på deras planhalva. Lägre vinstnivå på lånet än vad bankerna tar ut.
För in äldre fastigheter i leasingsystemet. En äldre fastighet beläggs med en engångsskatt så att den lyfts från bruksvärde till marknadsvärde. Ett skattebelopp som konverteras till topplån. Bruksvärdessystemet är en subvention till de som bor centralt med stor boyta/person. Ökat hyresbidrag till de som behöver kompenseras ersätter bruksvärdessystemet. Förhindrar riskkapitalister att göra vinster när hyresregleringen avskaffas.
Styr hyresmarknaden hårdare:
Använd EU-s jordbruksstöd som förebild.
Styr mot billiga lägenheter: Jordbruksstödet går ut på att du får stöd för vissa grödor för att hålla nere matpriset. På samma sätt får du som fastighetsägare stöd för att tillhandahålla billiga lägenheter. De fastighetsägare som faller ur mallen får istället betala. Kanske en utökad fastighetsskatt?
Motverka segregering: Detta förslag är kontroversiellt. Du blir inte godkänd som hyresgäst. 24 000 sociala kontrakt! Detta måste motarbetas. Klassa hyresgästerna i olika kategorier. (Se kvotering Singapore nedan) Fastighetsägaren får bidrag utifrån mixen av hyresgäster. De värdar som ligger längst från mixen får betala. Kanske en utökad fastighetsskatt även här?
Lär av Singapore
Se länken sid 82
Singapore har hanterat en massiv omflyttning av ofta lågutbildade bybor. Notera även att man har kvotering.
Nu till Sverige:
Låt personer använda sina ATP-pengar för att köpa bostad.
Klassa hyresgästerna i grupper (mycket kontroversiellt). Se till att man får en blandning av boende i alla områden. Det blir något för våra politiker att ta efter.
Nuläge:
ATP-systemet lånar ut dina pengar till banken. Köper obligationer. Dina pengar finns nu i bankfacket. Du går till banken för att låna dina egna pengar. Stopp du är för fattig du får inte låna. Dina pengar skall användas för att skapa vinster för aktieägarna. Ca 100 miljarder kronor. Du blir hänvisad till den svindyra hyresmarknaden.
Hantera risken för räntechock:
Räntan kan gå upp och ned. Detta stör bostadsmarknaden. För den som går in ny på bostadsmarknaden är stigande räntor ett hot. Riksbanken har i uppdrag att hålla inflationen på 2 procent. Om man misslyckas är det deras problem som inte skall lyftas över på den enskilde. Måste hanteras med olika separata stödåtgärder.
För leasade bostäder svarar samhället för topplånen. Lånen varieras för att hålla lånebilden konstant vid kortsiktiga förändringar av värdet.
Bakgrundsmaterial:
Finner du på denns webb-plats på:
Vem mer försöker förändra bostadsmarknaden?
Göteborgs fastighetsdirektör förhandlar med bankerna
Läs om HSB Dela
Betraktelse nuvarande bostadspolitik:
En uppvisning i politisk klantighet.
A: Man ändrade fastighetstaxeringen. Skatten skulle betalas när man sålt fastigheten.
Det blev billigare att bo och därmed steg priset på fastigheterna.
Fastigheterna är dyra och man har inte råd att byta till en likvärdig när man sålt och betalat skatten.
B: Man låter marknadskrafterna styra bostadsmarknaden.
I en sund marknad skall efterfrågan vara större än tillgången. Man bygger inte mer än att man uppnår detta. Från Wallenstam ser vi:
B1: Man byggde för 200 millioner 2014 och för 1200 millioner 2017. I båda fallen var värdetillväxten 40%.
B2: År 2017: Hyresintäkter 1701 tusental kr. Vinst 765 tusental kr. Varannan krona vinst. Efterfrågan är större än tillgången.
B3: Värdetillväxt 2017
Fastigheterna steg 2 550 milj i värde under 2017.
Ingångsvärde slutet 2016 36 555 milj.
Fastigheterna steg därmed i värde 6,9 %.
Knappt 2% var penningvärdesförsämring.
5% för att efterfrågan var större än tillgången.
C: Vad gör politikerna nu åt detta?
C1: Minska efterfrågan så att man bygger mindre.
Amorteringskrav.
Pratar upp den kommande räntan så att bankerna ställer större krav på låntagarna.
C2: Öka efterfrågan så att man bygger mer:
Slopad fastighetsskatt så att hussäljare får mer i plånboken
Ökat bostadsbidrag så att hyresgäster kan efterfrågan dyrare lägenhet.
C3: Slopad hyresreglering.
Hyran måste höjas. 50% räcker inte som vinst. Att öka hyran eller att öka räntan på huslån ger inte fler bostäder. Bara mer vinst åt ägarna av banker och till hyresvärdar. Skapar minde utrymme för konsumtion alternativt ökat krav på hyresbidrag.
Social oro. Vart skall jag flytta om jag inte har råd att betala hyran. Utlänska riskkapitalbolag köper in sig på den svenska bostadsmarknaden. Här hägrar vinster.
Tidigare i år varnade FN för riskkapitalbolagen i ett brev till Sverige och utrikesminister Margot Wallström. I brevet står bland annat: ”Vi är särskilt oroade över att private equity-bolaget firm Blackstone har fått tillåtelse att äga 66 procent av den svenska hyresvärden D. Carnegie & Co (numera ”Hembla”), som just nu äger över 21 000 lägenheter i Storstockholm. Blackstones modell är välkänd: fastighetsbestånd köps, lägenheter renoveras, hyrorna ökar och hyresgäster som inte har råd att bo kvar får flytta någon annanstans”. Trots detta har svenska politiker inte gjort något för att hindra den allvarliga utvecklingen.
Den svenska regeringen står fortfarande, trots FN:s varningar handfallen. Men det är inte bara regeringen som kan hindra. Det är kommunpolitikerna runtom i landet som beslutar om att sälja eller ombilda allmännyttiga bostäder till privata bolag. Det är på kommunpolitikernas axlar det yttersta ansvaret ligger.
I detta sammanhang kan man även fråga sig varför politikerna inte tar bankerna i örat. Varje svensk ung som gammal betalar
1000 kr till bankernas vinster varje månad. Varför sjunker inte räntan? Lägre ränta skulle skapa utrymme för lägre hyror och därmed ge fler möjlighet att bo. Det skulle ge mycket att lägga lite kraft där.
C4: Ingen funderar på att öka byggtakten.
Värdetillväxten vid nyproduktion är 40%. Det finns marginaler att ta av.
